中古マンション購入、広告を出す前に情報を入手する方法
中古マンション選ぴのポイント。
中古マンションを購入する際、広告を出す前に情報を入手する方法として、先に不動産屋を探さないという方法もある。
住みたい地域が決まっていて、目当ての中古マンションが決めた後に、そのマンションを仲介してくれる不動産会社を探す形になる。他にも、そのマンションを新築分譲しか会社を調べて、その系列の不動産仲介会社を選ぶというのも面白い。
名前から分譲した会社がすぐに分かるマンションもあるが、わからなければ管理人やそこに住んでいる人に聞いてみるのがよい。その後、仲介会社にお目当てのマンションの売りに出たら連絡してほしいと頼む。そうすると広告を出す前に連絡してくれるはずである。
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中古マンション、掃除の具合を調べる。
マンションの共用部分の清掃管理については、2つの方式がある、「管理人」が日常的に行なっている場合と「プロの業者」が定期的に清掃する場合がある。[blog]新築中のマンションを仕様変更したい場合には？
中古マンションを購入する場合は、清掃がどちらの管理方式か、どのようにして行われているのか、という点を下見に行った段階で、しっかりとチェックしておく。
もし、中古マンションが定期的に「清掃業務」を採用する場合、清掃の頻度と範囲について、押さえておこう。不動産業者の「定期的に清掃しています」というので安心していたら、実際には1か月に1回しか清掃が行われておらず、普段は汚れっぱなし、という清掃管理のマンションも多い。また、清掃範囲がエントランスとエレベーターだけ、各フロアの廊下は住民まかせという場合もあるので、購入前に事前に確認をしておきたい。
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マンションの構造が「SRC造、一部SR造」と書かれていたら注意！
窓のない部屋がある物件は。
かつて築年数のたっている古いマンションに「行灯部屋」というのがあった。
窓もなく、行灯、つまりライトをつけないと真っ暗で生活できない部屋のことを指す。最近の新築マンションには見られなくなった。2〜3畳ぐらいしかないような狭いスペースに、無理やり部屋数を多く作ったために「行灯部屋」が生まれたのである。価格が安いのであるが、生活しづらいので敬遠した方がよい。「とりあえず購入し、リフォームして使えばいい」などと勧める不動産会社もあるが、全面的にリフォームするとなると1000万円はかかる。
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SRC造、一部SR造のマンションの場合。
マンションの構造にはSRC造(鉄骨鉄筋コンクリート)やSR造(鉄筋コンクリート)等の種類がある。大抵の建物は、こうした構造が1種類で統一されている。しかし構造が「SRC造、一部SR造」と書かれていたら注意した方がよい。こうした複合的な造りの場合、特に中古マンションなら接触部分に負担がかかり、将来的に雨漏りなどのトラブルが発生する可能性がある。実際に現地に行って、住んでいる人にトラブルはないかを聞くのが一番の確認方法といえる。
(なんと！)景気が悪いとマンション・戸建購入が増えるカラクリ
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総戸数と販売戸数が違う「等価交換方式」マンションの場合、マンションの管理規約の改定が難しいかも？！
総戸数と販売戸数が違う場合。
マンションの広告にて、総戸数と販売戸数が違う場合がある。
マンションの竣工された棟から順次販売される場合や、同じ棟を何期かに分けて販売する場合は問題ない。注意すべきは、総戸数が20〜30程度の小さめの物件の場合である。販売戸数が総戸数と違うのは、「等価交換方式」を採用するためである。「等価交換方式」とは、土地の持ち主が土地を提供するかわりに、できあがったマンションのいくつかの部屋を無償で取得するというもの。
総戸数が25戸のマンションとして、等価交換方式で土地の所有者の持ち分が1戸や2戸なら一般的、問題ない。しかし、持分が総戸数が1/4以上なら注意をした方がよい。「区分所有法」で定められていることとして、マンションの管理規約の改定には所有者の3/4の賛成が必要となっている。
もし土地の所有者に都合のいい規約を改定しようとしても、1/4以上の戸数を所有する者が反対すれば、改定を妨げることができる。等価交換方式のマンションの場合は、土地の所有者であった人物の持ち分が何戸なのかのチェックが大切。
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中古物件の室内チェックの方法。
中古マンションを購入する場合は、前住者がその住宅をどのように使用していたかが大きなポイント。・室内を大切に使っていたかどうか。
・管理規約にしたがって生活していたかどうか。
「管理規約にしたがって・・・」というのを簡単にチェックする一つの方法としては、バルコニーの使い方を見る。そもそもバルコニーは専用の使用権のある部分だが、個人の持ち物ではなく、共用部分である。いざというときの避難通路でもあるので、勝手に物置を置いたり、植物の鉢を多く置いてはいけないと決められている。
こうした違反行為を平気で行う前住者なのか、を見極めるだけでもその人となりが分かる。規約に大きくはずれた暮らし方をしていた前住者の住宅は購入しない方がよい。
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シングルに「ファミリー向けのマンション」の購入のススメ
修繕時期を考えて得する方法。
「マンションの二四時間換気は万能ではない」
建築から年数を経ると、建物はあちこちに傷みが出るもの。古いマンションの場合、大規模な修繕工事が必要となる。大掛かりな工事の場合、足場を組んで、外装に出たヒピ割れを埋めたり、はがれたタイルを貼り直したり、非常階段の再塗装、エントランスのような共用部分の内装変え、などを行ったりする。
基本的には、このような大規模な工事をするのは、築後15〜20年が多い。それまでの期間は、マンションの住人は管理費とともに、修繕積立金を払ってきている。築後15年くらいの中古を質うと、すぐにこの修繕時期にかかることになる。つまり、入居後間もない人でも、積み立ての不足分を払う必要が発生する。
中古ではあるが、念願のマイホームを購入して出費的に痛いところに、更に追加で修繕費という出費が発生する。中古マンションで、やや古めの物件を狙っている場合には、契約前に、大規模修繕の場合の費用はどのようになるのか、事前の確認しておく必要がある。そのような出費のリスクを抑えたい場合には、修繕工事が完了した物件を狙うのがよい。
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独身の方向け:安心マンションの秘けつ。
「もしかしたら結婚しないかもしれないし、ひとりで一生家賃を払い続けるのもつらい、せめて安心して暮らせる自分の『城』がほしい…」と思うシングルは多いようだ、とくに女性でこのような人が増えている。
不動産業者側も、そのようなシングル彼女たちをターゲツトにした「1LDKの分譲マンション」を提供する。しかし注意が必要、シングルで家を購入する場合、仕事を持っている人が大半である。つまり、昼間働いている時間帯は、このようなシングル向けのマンションはゴーストタウン化するとも言える。
危険度が高い建物ということになる、賃貸の場合には問題があれば引越しが可能、しかし購入となると、なかなか引越しができないのが現実。それなら、どうするか?ファミリー向けのマンションの購入を検討した方が、安心感が上昇する。子どもが多いと、有害チラシ対策にも自治会も前向きになる。また地域の情報に敏感な主婦達がサポートしてくれるので、不審者もちかよりにくい。
理想を言えば、シングル向けの部屋もついているマンションの方がこころ強い。同じシングルの人が居ると、マンションでの決め事の際に、ファミリーの意見が体制を占めてしまう、シングルとしての勢力も必要。付け加えるなら、シングル向けの部屋が、ほかにも何室か組み込まれているということも大事、シングルの人が複数居ることで、当然立場・発言権が強くなる。
利害が一致しそうなシングルの仲間が居るとよい。そのためには、新築購入の際には、モデルルームに見学に来る人の顔ぶれをチェックするのもよい。1点注意が必要なことと言えば設計の都合で出来てしまった間取りや日当たりの悪い部屋を「シングル向け」として提供する業者が居ること。業者はしきりに薦める場合があるので、きちんと見極める必要がある。
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マンションのモデルルームのネイキッド・コーナーで内部構造をチェックする
住まいの買い替えどきはマンションと戸建で異なる。
[参考] 不動産マンション購入：用途地域は要チェック
戸建は「あちこち傷んできたなあ、水回りはリフォームしたほうがいいかな」と感じる10〜15年が戸建買い替え時期の目安。一方で、マンションなら5〜10年とさらに短くしたほうがいい。理由は、古くなりすぎると売りにくくなるからである。
逆に、中古で物件を買おうと思っている人は、築10年くらいが狙い自になる。立地条件がよくて土地の場所だが魅力なら、築年数は無視してもよい。
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モデルルーム:ネイキッド・コーナーで内部構造をチェックする。
完成したマンションの内部構造がどうなっているのかは購入者には分からない場合が多い。一見頑丈そうに見えても、鉄筋の入り方、床の厚みの具合、免震工法の内容、はチェックしておきたい。モデルルームではネイキッド・コーナーというのがある、鉄筋の入り方とか、床スラプの厚さ、配管の仕組み、壁のなか等の見えない部分の内部構造を、実物で確認することができる。| この記事の引用は、リンクだけ下さればご自由に使ってください 他のサイトでもご自由にこの記事の内容を使ってください。 でもこのページへのリンクはしてくださいね。(nofollow無しで) |
マンションのパンフレット：収納率の数字に踊されるな
アパート・マンションの家賃は1階と2階で変わってくる。
◆1階部屋の場合のチェックポイント。
・防犯防止の意味からも雨戸やシャッターは必須。
・部屋の前に車が止まることはないか。
・害虫がつくような樹木はないか、ベランダには上の階からのエアコンの水が落ちできたりしないか。
・上の階の物音や、排水音が配管からしていないか。
◆2階部屋の場合のチェックポイント
・床がフローリングの場合に音が下まで聞こえないかチェックする、騒音がひどいようなら上敷を敷く配慮をする。
・引戸がある場合は、消音用にクッション鋲は付いているか。
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収納率の数字に踊されるな。
マンションの収納率を気にする人は多い。現状では10%の収納率が標準、それ以上の収納率を持つマンションなら、広告パンフレットに必ず「収納率○○%」と書かれる。不動産公正取引協議会でも今のところ一定の基準はつくっていないため、実はディベロッパーにて収納面積の計算法が違うので、収納率も異なるのだ。床から天井まで通っている収納スペース、つまり通常のクローゼットに押げたばこ入やウォークインクローゼット、あとは床から天井まで通っている下駄箱などの合計面積が、住戸全体の専有面積の何%あるかが収納率。しかし流し台や洗面化粧台の面積まで収納率にカウントするディベロッパーも居る。流し台も上に吊り戸棚があるから収納としてカウントすることもあるようだ。部屋を広く使うという意味では、収納率は8%あれば充分。
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マンション、戸建にかかわらず、トイレ内の鏡は必需品
コンクリートの強度は鉄筋コンクリートのマンションの耐久性で一番重要。
コンクリートがしっかりしていないと、マンションの老朽化は驚くほど早くなる。設計図書には各箇所ごとのコンクリート強度を、日本建築学会が定めた数値でまとめている項目がある。コンクリートの耐久設計基準強度がわかればマンションの耐周年数もわかる、耐久設計基準強度となっている値N(頑丈さH=ニュートン)を確認する。理論上の、コンクリート強度が18Nなら耐用年数は30年、24Nなら65年、30Nなら100年。実際はコンクリートは風雨など自然環境にてじわじわと侵食されていくので理論値より短くなる、手抜き工事があればもっと。次に水・セメント比の項目を確認、コンクリート強度はコンクリートの成分が影響する。水・セメント比とは、コンクリートを混ぜ合わせるときに加えた水の比率。適切な水・セメント比は55%ぐらい。
中古マンションのリフォーム完了物件は買わないのが吉、欠陥隠蔽工作が施されている可能性が高い。
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マンションのトイレでは、手洗い器と小さな鏡が壁についている場合がある。トイレに小さな鏡と手洗いがあるのは、女性客の化粧直しにも使えて便利だ。洗面脱衣室には脱いだ衣類が散らかっていると、見られずにすむので好都合というメリットがある。鏡の高さを高くし、便座の正面よりも左右の壁に設置することで排便時の自分の顔など見なくてすむ工夫をするのが良い。またトイレの換気扇を働かせるための空気の入り口は、ドアの下部に10cm程度の隙聞をつくるアンダーカットが多いが、ガラリをおススメする。ガラリは鎧戸のように目隠ししながら空気を取り込む穴で、音が外部に漏れにくい。また、換気扇のスイッチは消し忘れを防ぐため、電気代の節約のためにも、ツマミを回すタイマースイッチが好ましい。
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